24 Marzo 2025
Diritti di superficie, così cambia la rilevanza dei corrispettivi incassati
di Davide Cagnoni e Angelo D'Ugo
L’esercizio chiuso al 31 dicembre 2024 rappresenta il primo periodo di applicazione del nuovo Oic 34. Di conseguenza, le imprese che si stanno approcciando alla chiusura dei bilanci 2024 si trovano a dover valutare per la prima volta le ricadute fiscali delle nuove regole contabili introdotte da tale principio in materia di cessioni di licenze.
Al riguardo, è in primo luogo opportuno evidenziare che i ricavi derivanti dai contratti di cessioni di licenza, determinati secondo le nuove regole contabili, assumono immediata rilevanza fiscale secondo il principio di derivazione rafforzata previsto dall’articolo 83 del Tuir. In attesa di chiarimenti ufficiali utili, ad esempio, a individuare quali siano le tipologie di contratti di licenza per cui, in ambito fiscale, siano applicabili le regole dell’Oic 34, è importante mettere in luce quale sia, dal punto di vista fiscale, l’impatto più rilevante delle nuove regole.
Prima dell’entrata in vigore del nuovo Oic, infatti, l’agenzia delle Entrate, con riferimento ai ricavi derivanti dalla concessione di diritti reali di godimento su beni immobili (diritto di superficie), aveva chiarito (risoluzione 37/E/2018 e risposta 200/2020) che gli stessi devono essere rilevati a conto economico lungo la durata della concessione e, conseguentemente, in base al principio di derivazione rafforzata, assumere rilevanza fiscale in ogni singolo esercizio di imputazione a bilancio.
In caso di diritto di superficie a tempo determinato, quindi, il corrispettivo viene imputato a conto economico e concorre a formare il reddito imponibile ai fini fiscali pro rata temporis, in base al criterio di maturazione (in quanto assimilabile a una prestazione di servizi di durata). In quest’ultimo caso, pertanto, coerentemente con i chiarimenti forniti dall’Agenzia, il concedente del diritto si troverebbe nella situazione di dover ripartire il ricavo per ogni esercizio di durata della concessione sia dal punto di vista contabile che fiscale anche nell’ipotesi in cui dovesse incassare il corrispettivo della concessione interamente nell’esercizio di sottoscrizione del contratto.
Quest’ultima soluzione, tuttavia, potrebbe non essere più realizzabile a decorrere dal periodo d’imposta 2024 nell’ipotesi in cui, secondo il nuovo Oic 34, il contratto a tempo determinato di concessione del diritto di superficie non preveda, lungo tutta la durata dello stesso, alcun tipo di attività a carico del soggetto concedente. Il ricavo incassato esaurirebbe infatti la sua utilità nell’esercizio di sottoscrizione del contratto e, pertanto, assumerebbe in tale esercizio sia rilevanza contabile che fiscale, a prescindere delle modalità temporali di incasso previste contrattualmente.
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