09 Novembre 2024
Deduzione ampia degli interessi sui finanziamenti ipotecari
di Alessandro Germani
Sono totalmente deducibili, senza i limiti del Rol, gli interessi passivi corrisposti per i finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. La norma ha una portata ampia, che non riscontra limiti quali il fatto che il finanziamento sia contratto per l’acquisto o la costruzione dell’immobile o che la locazione debba essere successiva al finanziamento stesso. Questa la sentenza della Cassazione 28804 del 17 settembre 2024 e pubblicata l’8 novembre.
Una società immobiliare aveva portato in deduzione integrale gli interessi passivi sui mutui ipotecari stipulati con svariati intermediari finanziari. L’ufficio aveva ripreso a tassazione gli importi sostenendo che si applicassero i limiti del Rol. In primo e secondo grado era stata data ragione alla contribuente.
L’Agenzia nel richiamare la definizione di società immobiliari (articolo 1, comma 36, della legge 244/07) ribadisce i limiti sopra citati perché la norma di favore beneficerebbe i soli finanziamenti finalizzati all’acquisto e alla costruzione degli immobili a favore dell’utente finale.
La Cassazione respinge la tesi al mittente. Infatti la norma citata prevedeva in origine che fino al riordino della fiscalità immobiliare non sarebbero stati soggetti alle regole dell’articolo 96 del Tuir gli interessi passivi su finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione contratti da società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare. Poi l’articolo 4, comma 4, del Dlgs 147/2015 ha fissato tale prevalenza in base ai valori di stato patrimoniale e ai ricavi di conto economico. La norma era stata abrogata dall’articolo 14, comma 2, del Dlgs 142/2018 ma è stata riesumata dalla legge di bilancio 2019 sempre nelle more del riordino della fiscalità immobiliare. Per i giudici di legittimità i limiti invocati dall’Agenzia non sussistono. Infatti la destinazione alla locazione deve intendersi come nesso causale e non temporale né l’applicazione va limitata ai casi di acquisto o costruzione.
Si riconferma pertanto un’applicazione davvero ampia. Ricordiamo che di recente la Cassazione (sentenza n. 27862 del 29 ottobre 2024) ha confermato la stessa tesi per un’immobiliare di gestione che dispone di una galleria commerciale data in affitto di azienda a società che esercitano il commercio nei locali. Poiché anche in quel caso vi era comunque una netta prevalenza, cristallizzata nella quota dei due terzi dei ricavi di necessaria provenienza dalla locazione o dall’affitto di aziende (a seguito delle modifiche apportate dal Dlgs 147/2015 alla norma della legge finanziaria del 2008), la Cassazione aveva ribadito l’ampia applicazione della piena deducibilità degli interessi passivi.
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