14 Aprile 2026
Pex, le attività preparatorie gestionali senza commercialità
di Alessandro Germani
Ai fini del requisito della commercialità per la Pex (participation exemption) la Cassazione con sentenza 6732 pubblicata il 20 marzo 2026 dà una lettura di chiusura in relazione alle attività preparatorie.
L’agenzia delle Entrate aveva contestato una plusvalenza di circa 1,2 milioni di euro, conseguita nel 2008, realizzata da due società che avevano ceduto quote di una partecipata. Quest’ultima aveva svolto solo attività preparatorie e propedeutiche all’esercizio dell’attività commerciale. La vicenda riguarda il requisito della commercialità della partecipata. Infatti in base alla lettera d) dell’articolo 87 del Tuir si richiede che la società partecipata eserciti un’impresa commerciale secondo la definizione di cui all’articolo 55. Senza possibilità di prova contraria si presume che questo requisito non sussista relativamente alle partecipazioni in società il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa, dagli impianti e dai fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa. Nella sostanza ciò esclude dalla commercialità quelle società che svolgono attività di mera gestione immobiliare (circolare 7/E/13 par. 4). Inoltre il comma 2 dell’articolo 87 Tuir stabilisce che il requisito della commercialità deve sussistere ininterrottamente, al momento del realizzo, almeno dall’inizio del terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo stesso.
In questo quadro in primo e secondo grado era stata data ragione ai contribuenti. Invece la Cassazione sovverte il giudizio, sostenendo che l’errore del giudice di secondo grado è stato quello di dare per scontato l’esercizio di un’attività commerciale, senza che vi fossero dipendenti e limitandosi la società a incaricare professionisti terzi per seguire le pratiche urbanistiche. Ma la Ctr non sarebbe entrata nel merito se l’attività preparatoria sia stata svolta ininterrottamente, che consistenza abbia avuto, se a essa sia seguita poi attività d’impresa, se la cessione della partecipazione sia avvenuta ancora in fase preparatoria. Di fatto la società partecipata si era finanziata con un mutuo di 4 milioni e aveva acquisito una ex fonderia per ristrutturarla e trasformarla. Per i giudici di secondo grado ciò avrebbe integrato il requisito della commercialità ai fini Pex. Mentre per la Cassazione le mere attività propedeutiche non sono sufficienti, perché ci vuole un ininterrotto svolgimento triennale dell’attività commerciale. Infatti la ratio dell’articolo 87 del Tuir vieterebbe di sfruttare la Pex a fronte di un’attività limitata alla gestione dei beni immobili o ad attività meramente preparatorie di quella commerciale. In definitiva si vuole evitare che la Pex si applichi in società immobiliari quando la vendita dell’immobile genererebbe invece una plusvalenza tassata (Cassazione 29879/20). La mera gestione di immobili può anche esserci in fase di start up, ma poi la società dovrà svolgere l’attività per cui è stata costituita (Cassazione 6692/25). Esiste quindi la commercialità in presenza di un immobile strumentale in fase di costruzione nel triennio antecedente alla cessione della società che lo possiede, purché poi inizi l’attività imprenditoriale (Cassazione 14800/25 e 32582/19). La Pex non è consentita se l’attività commerciale della partecipata si trova ancora in fase preparatoria, nel caso in cui gli immobili oggetto della cessione siano stati completati funzionalmente in epoca successiva alla cessione delle partecipazioni societarie (Cassazione. 29879/20).
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