24 Maggio 2025
I ricavi dell’immobile locato non provano l’attività d’impresa
di Alessandro Germani
Non è strumentale un immobile ai fini delle dirette per il solo fatto che sia destinato ad uso ufficio, per cui non è nemmeno detraibile l’Iva, mentre l’inerenza dei carburanti in relazione all’attività d’impresa va sempre provata, per cui non è scontata la detraibilità Iva o la deducibilità per le dirette. Sono queste le due importanti sentenze n. 13755 e 13764 di ieri della Cassazione.
La prima ha riguardato il caso di una società a cui erano stati contestati i costi di un immobile locato ad uso abitativo e non costituente bene strumentale, con conseguente indetraibilità della relativa Iva. In secondo grado era stata data ragione al contribuente sulla base del fatto che l’immobile era accatastato A 10 ed era stato locato a terzi, per cui generava ricavi tali da giustificare la deducibilità dei costi sostenuti e della relativa Iva. Le Entrate contestano in Cassazione che il giudice di appello non avrebbe compiuto un accertamento in concreto sull’utilizzazione dell’immobile. La Corte dà ragione all’Agenzia. Infatti viene ribadita la tripartizione fra immobili merce (destinati alla compravendita), immobili patrimonio (destinati alla locazione) e immobili strumentali (destinati alla produzione). La collocazione dipende poi dalla concreta destinazione economica impressa. Gli immobili patrimonio ex articolo 90 del Tuir se non correlati all’attività di impresa non possono ritenersi né beni merce né strumentali per destinazione (Cassazione 23987/20). Ai fini Iva l’inerenza del bene va vista in concreto (Cassazione 3396/20). La Ctr ha valorizzato l’astratta destinazione catastale del bene ad uso ufficio (A/10), ma non basta la produzione di reddito per connotare la strumentalità all’attività d’impresa.
La seconda sentenza ha riguardato la casistica relativa alla indetraibilità Iva e indeducibilità ai fini delle dirette dei costi di carburante. La questione ha riguardato l’inerenza ai fini Ires ex articolo 109 del Tuir ed ex articolo 21 del Dpr 633/72, in quanto i costi per il carburante, peraltro giustificati da fatture irregolari, non indicavano la targa dell'automezzo cui il carburante era destinato. La Cassazione dà conto del fatto che l’inerenza dei carburanti fosse astrattamente sussistente visto che l’impresa svolge attività di trasporto. Però nel merito non c’è la certezza stessa del costo, sia perché alcune fatture non riportano l’indicazione della targa dell’automezzo che ha usufruito del carburante acquistato, sia perché i consumi di carburante non sono compatibili con gli effettivi chilometri percorsi dagli automezzi. Ai fini delle dirette e dell’IVA è in capo al contribuente l’onere di provare che i costi afferiscono all’attività d'impresa, altrimenti sono indeducibili e indetraibili (Cassazione 15616/20). I giudici di secondo grado non hanno tenuto conto delle contestazioni dell’ufficio sull’ effettiva utilizzazione del carburante acquistato per l’esercizio dell’attività d’impresa, contestazioni fondate su presunzione certamente dotata dei requisiti di gravità, precisione e concordanza. Per cui viene data ragione all'Ufficio.
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