22 Novembre 2025
Fondi immobiliari, va provata l’autonomia della propria quota
di Alessandro Germani
In tema di fondi comuni di investimento immobiliare, l’articolo 32, comma 3-bis, quinto periodo del Dl 78/2010 ha una finalità antielusiva e integra una presunzione legale relativa, la cui prova contraria incombe su colui che ne contesta l’applicazione. A tal fine, la parte ha l’onere di provare l’effettività e l’autonomia della propria quota di partecipazione al fondo rispetto a quelle degli altri familiari, dimostrando l’originarietà delle fonti di investimento, il godimento dei guadagni e dei benefici derivanti dal fondo, nonché l’autonomia delle scelte sull’an e sul quomodo dell’investimento. Questa la sentenza della Cassazione a sezioni unite n. 30657 del 20 novembre 2025.
Padre e figlio detenevano una quota in un fondo immobiliare complessivamente superiore al 5% e, avendo residenze diverse, ritenevano di non far parte di un unico nucleo familiare. E quindi richiedevano la restituzione della sostitutiva che avevano corrisposto. Le ragioni venivano accolte in primo e secondo grado.
La Cassazione passa in esame la norma dell’articolo 32 del Dl 78/2010. Il comma 3-bis introduce un meccanismo di tassazione per trasparenza al superamento della soglia del 5%, eventualmente cumulando le quote dei familiari stretti (come il caso di specie). Inoltre per il 2011 il legislatore ha introdotto una disciplina transitoria che, in relazione al mutamento del sistema di tassazione, ha previsto il pagamento di una imposta sostitutiva. In tema di fondi immobiliari l’articolo 7 del Dl 351/2001 ha previsto una ritenuta del 20% sui proventi e sul capital gain. Poi il Dl 78/2010 ha introdotto la distinzione fra investitori istituzionali (Stato, enti pubblici, Oicr, assicurazioni) che ai sensi del comma 3 beneficiano del regime agevolato e gli altri soggetti (non istituzionali) per i quali invece sopra al 5% di partecipazione al fondo scatta la tassazione per trasparenza, più gravosa (comma 3-bis). Quest’ultima norma onde evitare un’artificiosa frammentazione della quota ha previsto che si tenga conto dei rapporti parentali (oltreché di quelli societari), stabilendo al comma 4-bis una sostitutiva del 5% da calcolare sui valori del 2010. Infatti già la Banca d’Italia aveva stigmatizzato quelle situazioni di concentrazione familiare delle quote dei fondi non in linea con gli obiettivi degli stessi (da strumento di gestione collettiva del risparmio ad interposta intestazione o amministrazione di beni, Corte costituzionale n. 231/15). Va capito se la detenzione di una quota superiore al 5% integri una presunzione assoluta o relativa.
Per la Corte la presunzione è relativa, dovendosi dimostrare l’effettività e l’autonomia della singola quota di partecipazione detenuta. Bisogna allora guardare alla fonte dell’investimento (da dove provengono le risorse) al godimento di guadagni e benefici (chi benefici dell’investimento), all’attività di gestione (che è la prova più complessa da fornire). Se si prova che le risorse provengano dall’individuo, che sia anche il beneficiario dei proventi, e che la gestione del fondo sia autonoma, allora si potrà superare la presunzione per cui il 5% sia attribuito a più familiari dovendosi sommare tra tutti questi. Il fatto di aver fissato una sostitutiva per il 2011 non è incompatibile col diritto europeo, non pone tematiche di legittimità costituzionale, non era finalizzato a fare cassa bensì a colpire situazioni anomale di utilizzo distorto dello strumento del fondo immobiliare. La sentenza di appello viene cassata con rinvio al giudice di secondo grado che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato.
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